房产干货 l 关于英国买房资金的那些事
在英国买房过程中一定会遇到的一件事就是提供资金来源合法性的证明，而且往往这是最令人头疼的，我们今天就来给大家梳理一下个人海外买家应该如何准备买房所需的资金来源证明。
而政策实施后，伦敦购房成本在加上额外2%印花税，达到了接近15%的水平，比巴黎和洛杉矶要高，仍然排在中国香港、新加坡、东京、悉尼等之后
面对黑钱？怎么办？
近些年，外汇管制力度的加强着实让海外投资者烦恼，甚至怯步。而对于法律法规来说，不仅仅是国内的购汇问题，还有英国本土成熟的房产和资金法律要遵守。其中不得不提的就是AML（Anti Money Laundering）反洗钱法。 简而言之，就是因为英国的房产市场对全世界开放，因此也是洗钱的重灾区，英国就出台了相关法律规定：买房之前买家需要提供一系列关于自己的身份及资金来源的信息接受审核，以确保买家没有使用黑钱购买伦敦房产。 我们需要知道以下几个相关法律的关键点：
材料的审核没有统一标准，只有指导建议和常规操作 这是万恶之源。因此才会导致行业内的操作标准各异，小部分风险意识较弱的同行铤而走险。英国对于黑钱的界定比较广，跟中国有点不同，比如说如果您在合法工作时没有按时缴纳个人所得税，收入都将被认定为沒有得到资金证明的黑钱。
Case by Case Basis （逐案处理原则）许多买家并不介意提供材料，但求一次性和我说清楚要什么材料就行，别一会儿要补个这，一会儿要补个那。痛苦的是律师被限制不能给出白纸黑字的标准答案，即“只要满足XXX就一定没问题”之类的指导，而必须根据每个案子提供的材料做独立的评估。
投资最坏的结果不是赔钱，而是犯法... 买房子或者帮人买房子能涉及到的所有犯法可能性里，违反反洗钱法的结果最为严重，有刑事风险。
其实，除了触犯法律为目的的极端情况不说，有的时候大家遇到AML的问题，主要是因为外汇的来源。 国内每人每年购汇的限制，对于普通家庭来说，有人会选择“蚂蚁搬家”，也就是搬人头。但“蚂蚁搬家”的汇款方式本身就非常容易招洗钱嫌疑。要会搬，合法合理搬，搬对家才行，最适宜的就是期房，较长期的房产。且注意如下：
直系亲属是最合情合理的，但是需要合理的理由。海外投资是需要谨慎选择的理由，如果是孩子读书、家人在外等，银行即使问起也是不用担心的。
建议大家在汇入前，先告知银行的客户经理并进行咨询，以免带来不必要的麻烦。如果金额比较大的话，可以办理香港、新加坡等金融自由港的账户，这样可以从这两个账户任何一个一次性打入，证明资金来源相对简单。
如果是留学生想在英国买房，需要出示父母所汇款项的原始资金来源，比如父母的存款证明，银行流水，卖房合约等。 其实，“反洗钱法“听着很严肃，但是主要针对“双DU”。无论是否置业，提前做外汇多样性配置的投资性考虑，也建议大家每年每人的额度用足，存在账户上以备不时之需。记住，限制的只是购汇不是转款。账户上足够时间的外汇，在英国会被直接视为存款，特别是期房，这样会解释起来直接和简单很多。 记住一句话，只要资金收入合法合规，那么就是规划和选择合法渠道的问题。我们提醒大家保留好充足的资金来源证明，即购房者需要证明购房资金是合法获得的。
身份/ 地址证明
一般来说，对于国内买家，大部分英国律师都接受认证后的护照复印件来作为身份证明。所谓认证是指律师需要见到证件原件及持有人，在复印件上签字，并合原件一致。严格来说是需要双方“面对面”进行的，但是实际上通过线上视频或者一些软件线上签名也已经被普遍接受了。 在英国，所谓地址证明就是提供一张写有房产买家名字和住址的三个月内的水电煤气缴费单或者银行流水账单等。 但在实际操作中我们发现这个地址证明应该算是国内客户遇到的主要麻烦事之一。因为国内的水电煤气缴费单上往往只有地址而没有个人的名字，而且现在国内大部分人都使用微信或者支付宝直接缴费扣款，对应的电子账单则不会显示地址。而一般的银行储蓄卡明细没有地址，就算是可以显示地址的信用卡明细，往往也会因为客户申卡时提供的地址与实际住址不一致而导致不符合证明资料的要求 资金来源
一般来说，国内买家常见的资金来源有几个主要途径，相应的资金来源合法证明可以通过以下的方式来进行准备：
● 个人积蓄这是相对来说最简单也最传统的方式。这种情况下一般需要提供银行流水明细单，同时需要解释这些资金的来源，比如存款主要是工资收入，那么就需要发工资的公司开一个工作证明，尽量用公司的抬头纸，说明职位、工作年限、年收入、奖金分红等，加盖公司公章。 我们的一些客户，购房资金源于自己或者家人的长期积蓄，可能有已经无法直接开出证明的部分，还有一些自己开公司经营的客户，包括家人也在该公司任职，没办法简单清晰地用工资或者分红来解释资金来源，这种情况下请一定要在有经验的律师或者专业人士的指导下提前做好证明资料的准备，因为有一些文件的准备是需要时间的，所以越早了解越好早做安排。 ● 卖房所得款项
很多海外买家的英国购房资金是通过卖掉自己国内的房产所收到的卖房款。这种情况下需要提供相应的房产证明和卖房时的交易合同。
● 股票理财等投资类收入
如果资金来源于像股票、租金、或者其他理财收入，就需要提供相关的股票交易记录或者理财项目交易记录。相关证明可以是租约、证券市场或者理财公司所开具的证明，也可以是能够体现交易的银行账户明细。
● 赠与所得
中国买家特别是年经的买家，一般情况下，资金来源都是父母赠与的。这种资金来源方式需要按照买家律师的要求提供赠与人信息及相关文件，比如：
- 赠与人与被赠与人的关系证明
- 赠与人的身份证明文件
- 赠与人的有效住址证明
- 赠与资金的来源
- 赠与人和被赠与人之间的书面赠与函（一般都有模板）
- 如果赠与资金是来自于已过世的亲属（遗产），那么需要提供相应的遗嘱
我们曾经遇到过客户向我们咨询，她的买房款是父母资助赠与的，因为是小地方，很多时候资金往来还是以现金的形式，父母的收入大部分都是收到现金然后存进银行，所以很难提供出什么证明。这种情况下要怎么办呢？其实也是有办法的，通过我们律师的指导和见证最终帮这位客户解决了问题。
资金证明
资金证明一般要求的是海外账户三个月的银行流水明细。几年前，只要存在银行三个月内账户中如果没有大额支出或者变化一般情况下就不会再需要额外的资料来证明资金来源，但是随着英国资金监管越来越严格，无论资金在英国的银行存了多久，律师和金融机构都有权让买家提供收入来源证明，解释存款来源的合法性。所以还是那句话，尽早规划做好资金准备及来源证明。 根据我们的经验，不同的房产开发商、交易律师、金融机构对于证明材料的要求和审核都会有所差别，也就是说都是case by case basis来应对处理，这就要求房产中介和交易律师能够根据买家的自身状况给予适合的指导建议。在此我们也要提醒对于英国法律不了解的海外买家，不要轻信一些不负责任的话，做出编造提供虚假材料的行为，因为如果反洗钱调查中存在材料造假的情况，不幸被事后调查时发现，那可就不仅仅是赔钱那么简单，还会面临刑事风险的可能。 其实应对英国买房时的反洗钱调查，说难也并不难，在反洗钱这件事上，客户、中介和律师的利益其实是一致的。应对英国买房要求的资金来源证明，关键在于一定要尽早咨询专业机构，提前做好购房规划和相关的准备，尽量避免不必要的麻烦。
